Location non meublée, mode d’emploi
Les locations non meublées sont les locations les plus courantes dans le parc privé. En principe, un logement loué vide est un logement qui ne comporte pas de meubles. Toutefois, rien n'empêche un propriétaire de louer "en vide" un logement comportant certains meubles, ou encore une cuisine équipée.
La location d'un logement vide est spécifiquement réglementée, le propriétaire n'est pas libre d'aménager le bail selon sa volonté, il doit respecter certaines règles. Ainsi, avant d'emménager, vous devrez signer un contrat de bail qui définira entre vous et votre propriétaire (ou son mandataire, l’agent immobilier) les conditions d’utilisation du bien,
ainsi que les droits et les devoirs de chacun.
LE CONTRAT DE LOCATION OU CONTRAT DE BAIL
Un certain nombre de clauses doivent obligatoirement apparaître au contrat de location (décret n°2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale).
Voici les plus importantes* :
• Le nom ou la dénomination du propriétaire bailleur, son domicile ou siège social
• Le nom ou la dénomination du locataire
• La surface habitable du logement
• Le loyer de référence en € par m2 de surface habitable
• Le loyer majoré de référence en € par m2 de surface habitable
• Si le logement est en copropriété, les tantièmes de charges générales du logement loué ainsi que ceux de ses éventuelles annexes
• Le montant du loyer hors charges, ses modalités de paiement et de révision
• Le montant de la provision pour charges
• La liste des charges, réparations et taxes que le locataire devra payer
• Le montant et la date de versement du dernier loyer hors charges acquitté par le précédent locataire dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail
• La date de la prise d’effet et la durée du bail
• La description précise du logement (désignation des locaux et des équipements privatifs comme une cave, un
parking)
• La liste des équipements communs à l’immeuble que vous pouvez utiliser (espaces verts, ascenseurs…)
• L’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication
• La nature et le montant des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou du dernier
renouvellement du bail
• Le montant du dépôt de garantie
• L’obligation pour le locataire de souscrire une assurance habitation
• L’interdiction de sous-louer le logement sans autorisation préalable du propriétaire
BON À SAVOIR :
Certaines clauses sont interdites ; ainsi, si le locataire est dans l’obligation de souscrire une assurance, celle qui
consiste à lui imposer une compagnie d’assurance est en revanche illégale.
LES ANNEXES AU CONTRAT DE LOCATION
- L’état des lieux
Ce document, établi par écrit d’un commun accord entre les parties (vous et le propriétaire), décrit le logement et ses équipements (sanitaires, cuisine équipée…). Il doit être précis et complet, toutes les imperfections constatées doivent être mentionnées.
En cas de désaccord, l’état des lieux doit être établi par un acte d’huissier.
Vous disposerez d’un délai de 10 jours à compter de l’établissement de l’état des lieux pour en demander la modification si vous constatez, lors des premiers jours d’occupation, des anomalies et/ou dysfonctionnements qui n’y auraient pas été notés.
Vous pourrez également demander que l’état des lieux soit complété au cours du premier mois de la période de chauffe du logement par l’état du système de chauffage.
- L’acte de caution
- Les diagnostics obligatoires : ils sont fournis par le bailleur (ou son représentant) et vous informent de l’état du bien sur des points définis par le législateur :
- Etat des risques,
- DPE (Diagnostic de Performance Energétique),
- CREP (Constat du Risque d’Exposition au Plomb) (pour les immeubles construits avant 1949),
- DAPP (Diagnostic Amiante des Parties Privatives) (pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997),
- Diagnostic relatif à l’état de l’installation intérieure de gaz dans les logements en location
(si installation de plus de 15 ans),
- Diagnostic relatif à l’état de l’installation intérieure d’électricité dans les logements en location (si installation de plus de 15 ans),
- Etat des nuisances sonores aériennes.
- Le règlement de copropriété ou un extrait concernant l’usage des lieux.
- La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des
bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours
Ce document a pour objectif d’informer les différentes parties prenantes, dans un contrat de location, de leurs droits et devoirs réciproques lors de la mise en location
LES FRAIS DE LOCATION
Les honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire ; la part du locataire est plafonnée* depuis le 15 septembre 2014 et ne peut en aucun cas être supérieure à celle du bailleur. Les honoraires payés par le locataire sont relatifs à la visite, à la constitution du dossier, à la rédaction du contrat et à l’établissement de l’état des lieux d’entrée.
*Le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 plafonne ces honoraires à 12 €/m² en zone très tendue, à 10 €/m² en zone tendue et à 8 €/m² pour le reste du territoire. S'agissant de la prestation d'établissement de l'état des lieux d'entrée, un plafonnement spécifique et
unique valant pour l'ensemble du territoire est appliqué. Il s'élève à 3 €/m². http://legifrance.gouv.fr/eli/decret/2014/8/1/2014-890/jo/text
OBLIGATIONS DU BAILLEUR
- Obligation de louer un logement, conforme, décent et en bon état.
Le propriétaire doit vous remettre un logement décent et en bon état, qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à votre sécurité physique ou à votre santé, et qui doit être doté des éléments de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation. Ainsi, le logement doit, entre autres, avoir une surface habitable minimale de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m ou un volume habitable d’au moins 20 m3. Il doit être protégé des infiltrations, comporter des branchements d’électricité et de gaz ainsi que des équipements de chauffage et de production d‘eau chaude conformes aux normes de sécurité en vigueur, en bon état d’usage et de fonctionnement ; les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairage naturel suffisant et d’ouvertures donnant à l’air libre. Le logement doit également comporter une alimentation en eau potable, un coin cuisine aménagé pour recevoir un appareil de cuisson et comprendre un évier raccordé. Le logement ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles (par exemple : rats) ou par des parasites (par exemple : puces de lit, cafards). Le logement doit également respecter un critère de performance énergétique : il doit consommer moins de 450 kWh d’énergie finale par m² de surface habitable et par an (estimée par le DPE). Si le logement ne satisfait pas ces critères, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité, sans qu'il soit
porté atteinte à la validité du contrat en cours.
De plus, tout logement locatif doit être équipé de détecteurs de fumée dont la fourniture est à la charge exclusive du bailleur. - Obligation d'assurer une jouissance paisible du logement.
Le bailleur doit vous garantir des vices ou défauts, à l'exception de ceux qui auraient fait l'objet d'une clause
expresse de travaux.
- Obligation d'entretien.
Le propriétaire doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le bail et y faire toutes réparations, autres que les réparations locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Aménagements réalisés par le locataire
Le bailleur ne doit pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu'ils ne constituent pas une transformation de la chose louée.
OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
Vous devez :
• payer le loyer et les charges aux dates prévues, en contrepartie d’une quittance délivrée
gratuitement par le bailleur si vous la lui demandez,
• user des locaux loués suivant la destination prévue dans le contrat de location en respectant les
règles d’habitation paisibles,
• effectuer les réparations locatives qui vous incombent,
• assurer l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le bail,
• vous assurer contre les risques locatifs (principalement dégâts des eaux et incendies).
Vous ne devez pas :
• transformer le logement ou ses équipements sans l'accord écrit du propriétaire,
• vous opposer aux travaux d'amélioration ou d'entretien décidés par votre propriétaire,
• vous opposer aux réparations urgentes que le propriétaire doit faire.
LA DURÉE ET LE RENOUVELLEMENT DU CONTRAT
La durée du contrat doit être d'au moins 3 ans quand le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, et de 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (SCI non familiale ou société immobilière). A l'échéance du bail, le contrat est reconduit tacitement, en principe, dans les mêmes conditions.
A noter : le bail initial ou renouvelé peut être d'une durée inférieure, avec toutefois un minimum d'une année, si le propriétaire justifie de raisons professionnelles ou familiales pour reprendre le logement.
BON À SAVOIR :
Pour obtenir plus de précisions, n’hésitez pas à en parler à votre agence immobilière CENTURY 21 AGENCE GRAND SUD au 02 47 25 12 19