Vente immobilière et obligation d’information : Tout ce que vous devez savoir

Lors d’une vente immobilière, toutes les parties impliquées ont une obligation d’information envers leur partenaire. Ce qu’il faut savoir en fonction des caractéristiques du bien vendu et de la qualité du vendeur (professionnel ou non).

Consacrée légalement par la réforme du droit des contrats de 2016, l’obligation d’information est une obligation fondamentale en matière contractuelle. Cette dernière est définie à l’article 1112-1 du Code civil qui dispose que « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ».

En d’autres termes, il découle de cette obligation que les parties à une opération contractuelle doivent fournir à leur partenaire toutes les informations nécessaires relatives au contrat en voie de conclusion. Cela participe de la protection préventive du cocontractant. Le contrat de vente immobilière n’échappe donc pas à cette règle.

Dans le cadre des ventes immobilières, il y a plusieurs parties prenantes à la transaction. Le vendeur qui souhaite récupérer la valeur d’échange de son bien, l’acheteur qui souhaite acquérir la propriété dudit bien et le notaire qui instrumente l’acte de vente et effectue les formalités de publication au service de la publicité foncière. L’opération est in fine tripartite et chacun des acteurs se révèle être débiteur d’une obligation d’information. Il convient ainsi d’envisager successivement les manifestations de l’obligation d’information pour l’ensemble de ces acteurs.

Une obligation d’information du vendeur très étendue

L’existence d’une obligation d’information sur le bien immobilier vendu, à la charge de tout vendeur, est aujourd’hui incontestée. Elle trouve siège au sein de l’article 1602 alinéa 1^er du Code civil, aux termes duquel : « le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige ».

En vertu de cet article, le vendeur doit donc informer l’acquéreur sur tous les éléments essentiels du contrat et qui sont déterminants du consentement à l’acte de vente.

Le contenu de l’obligation d’information du vendeur est variable. Il dépendra des fonctions caractéristiques du bien objet de la vente mais aussi de la qualité de professionnel ou non du vendeur.

Le contenu de l’obligation d’information conditionnée par les caractéristiques de la vente

Généralement, la clause de désignation de l’immeuble figurant dans l’acte de vente fournit déjà diverses indications à l’acheteur, relatives à la contenance de l’immeuble, à sa composition, aux charges qui le grèvent, éventuellement aux matériaux de construction utilisés.

Le vendeur doit aussi fournir les différents diagnostics immobiliers (performance énergétique du bien, présence d’amiante, de substances dangereuses en général, risques naturels et sismiques….).

Il doit informer l’acquéreur sur la conformité de l’installation électrique, et doit réaliser des diagnostics gaz et assainissement.

Si le bien se trouve en copropriété, le vendeur doit communiquer la surface exacte du logement ainsi que les montants des différentes charges.

En outre, les informations doivent également porter sur ce qui demeure occulte pour l’acheteur : servitudes administratives ou privées restreignant l’usage de l’immeuble, décision de révision du plan d’occupation des sols, procédures en cours ou bien encore les risques d’utilisation et d’éboulement.

Le contenu de l’obligation d’information conditionné par la qualité de professionnel du vendeur

Lorsque le vendeur est un professionnel de l’immobilier (personnes soumises à la réglementation spéciale des activités d’entremise et de gestion des immeubles ou des fonds de commerce, prévues par la loi « Hoguet » du 2 janvier 1970), l’obligation d’information s’étend jusqu’à une obligation de conseil.

L’obligation d’information et l’obligation de conseil sont nettement distinctes. En effet, l’information se borne « à énoncer des faits », tandis que le conseil suppose une appréciation qui « oriente la décision de l’autre partie ».

Autrement dit, alors que l’information porte davantage sur des qualités descriptives du bien, ses caractéristiques techniques, sa situation juridique, le conseil porte sur la recherche de l’adéquation de la chose au besoin de l’acheteur.

Le vendeur professionnel est donc en sus de l’obligation d’information, tenu de cette obligation de conseil. Par conséquent, il doit s’assurer que les acquéreurs achètent un bien immobilier conforme à la destination qu’ils souhaitent lui conférer.

En définitive, le vendeur doit scrupuleusement s’assurer d’avoir délivré toutes les informations nécessaires à l’acquéreur. En cas de manquement à son obligation d’information ou de conseil, le vendeur peut engager sa responsabilité et être condamné à verser une indemnisation voire cela peut conduire à la nullité de la vente si la violation de l’obligation d’information a eu pour effet de vicier le consentement de l’acheteur (exemple : Dissimuler volontairement une information que l’on sait déterminante pour l’acheteur en vue de le tromper et ainsi le forcer indirectement à contracter).

Enfin, il convient de rappeler qu’en cas de litige, c’est au vendeur de prouver qu’il a bien fourni l’ensemble des informations et prodiguer les conseils. Partant, il peut s’avérer utile d’établir une « décharge d’information » qui consisterait à faire signer à l’acquéreur un document énonçant expressément qu’il a bien reçu toutes les informations et conseils nécessaires en vue de la conclusion de la vente.

Source: Mysweetimmo

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