Tout savoir sur la taxe foncière en copropriété en 2024

La taxe foncière représente une part importante des dépenses liées à la propriété immobilière, et son fonctionnement en copropriété soulève souvent des questions spécifiques.

Entre les critères de calcul, la répartition des charges et les possibles exonérations, il est essentiel de bien comprendre les mécanismes qui régissent cette taxe. Découvrez comment la taxe foncière s'applique aux biens en copropriété.

Qu'est-ce que la taxe foncière et comment s'applique-t-elle en copropriété ?

La taxe foncière est un impôt local perçu annuellement par les collectivités territoriales.

Elle concerne les propriétaires de biens immobiliers, qu'il s'agisse de propriétés bâties (comme les appartements en copropriété) ou de terrains non bâtis. Cet impôt contribue au financement des services publics locaux, tels que les infrastructures et les équipements communaux.

En copropriété, la taxe foncière s'applique à chaque lot de manière individuelle. Chaque copropriétaire, avant de payer la taxe foncière, reçoit un avis d'imposition correspondant à la valeur locative cadastrale de son lot, augmentée des éventuelles taxes additionnelles locales. La valeur locative cadastrale est déterminée par l'administration fiscale et reflète la valeur potentielle de location du bien.

Toutefois, les parties communes de la copropriété, comme les halls, les escaliers et les jardins, ne sont généralement pas soumises directement à la taxe foncière. Leur coût est intégré dans les charges de copropriété et réparti entre les copropriétaires selon les tantièmes de chacun.

Comment est calculée la taxe foncière en copropriété ?

Le calcul de la taxe foncière en copropriété repose sur plusieurs critères, déterminés par l'administration fiscale.

Évaluation de la valeur locative cadastrale

La base de calcul de la taxe foncière est la valeur locative cadastrale du bien. Cette valeur représente le loyer théorique que le bien pourrait générer s'il était loué.

Elle est établie par l'administration fiscale en prenant en compte divers facteurs, tels que la surface, l'emplacement, l'état général du bien, ainsi que les équipements et services disponibles.

Application des taux d'imposition

Une fois la valeur locative cadastrale déterminée, les collectivités locales appliquent leurs taux d'imposition pour calculer le montant de la taxe foncière. Ces taux varient selon la commune, le département, et éventuellement d'autres entités locales comme les intercommunalités.

Répartition de la taxe foncière entre les copropriétaires

En copropriété, chaque copropriétaire reçoit un avis d'imposition pour son lot. La taxe foncière est donc calculée individuellement pour chaque unité privative (appartement, cave, parking, etc.), en fonction de la valeur locative cadastrale propre à chaque lot.

Prise en compte des parties communes

Les parties communes (halls, escaliers, jardins, etc.) ne sont généralement pas directement imposées. Toutefois, leur entretien et amélioration peuvent influencer indirectement la valeur locative cadastrale des lots privatifs. Les charges relatives aux parties communes sont réparties entre les copropriétaires selon les tantièmes de copropriété.

Quels sont les moyens de réduire ou d'exonérer la taxe foncière en copropriété ?

Réduire ou exonérer la taxe foncière en copropriété peut alléger significativement les charges fiscales des copropriétaires.

Plusieurs dispositifs peuvent être utilisés pour bénéficier de réductions ou d'exonérations :

• • Exonérations temporaires pour les logements neufs : les logements neufs peuvent bénéficier d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant les deux années qui suivent leur achèvement.
    Pour en profiter, les copropriétaires doivent déclarer la fin des travaux auprès de l'administration fiscale dans les 90 jours suivant l'achèvement du bâtiment.

• • Exonérations pour travaux d'amélioration énergétique : les copropriétés qui réalisent des travaux d'amélioration énergétique peuvent bénéficier d'une exonération partielle ou totale de la taxe foncière.
    Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du bâtiment, comme l'isolation thermique, le remplacement des fenêtres ou l'installation de systèmes de chauffage plus efficaces. Les copropriétaires doivent déposer une demande auprès de leur centre des impôts avec les justificatifs des travaux réalisés.

• • Exonérations pour certains propriétaires : certaines catégories de propriétaires peuvent également bénéficier d'exonérations totales ou partielles de la taxe foncière en raison de leur situation personnelle.
    Cela inclut notamment les personnes âgées de plus de 75 ans, les bénéficiaires de certaines allocations sociales (Allocation de Solidarité aux Personnes gées, Allocation aux Adultes Handicapés), et les personnes handicapées. Ces exonérations sont soumises à des conditions de ressources.

Comment la taxe foncière impacte-t-elle les charges de copropriété ?

La taxe foncière a un impact indirect sur les charges de copropriéte, bien que les deux soient distincts.

Inclusion dans les charges des parties communes

Bien que la taxe foncière soit principalement une obligation individuelle pour chaque copropriétaire, certaines taxes spécifiques aux parties communes peuvent être intégrées dans les charges de copropriété.

Par exemple, si des locaux communs, comme des appartements de service sont soumis à la taxe foncière, leur montant est réparti entre les copropriétaires selon les tantièmes.

Effet sur le budget prévisionnel

Le montant de la taxe foncière peut influencer les prévisions budgétaires de la copropriété. Une augmentation de cette taxe, notamment en raison de la revalorisation de la valeur locative cadastrale ou des taux d'imposition locaux, peut indirectement augmenter les charges de copropriété.

Le syndic de copropriété doit en tenir compte lors de l’élaboration du budget annuel afin de prévoir une gestion financière adéquate.

Impact des travaux d'amélioration

Les travaux effectués sur les parties communes, comme l'isolation thermique ou la rénovation des façades, peuvent affecter la valeur locative cadastrale des lots privatifs, entraînant une hausse de la taxe foncière.

Partage des dépenses fiscales

Les dépenses liées à des taxes spécifiques, telles que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui est souvent incluse dans la taxe foncière, sont réparties entre les copropriétaires.

Cette taxe, bien que distincte, est liée à la gestion des parties communes et représente une charge supplémentaire pour les copropriétaires.