Location meublée, ce qu’il faut savoir
Depuis la promulgation de la loi ALUR du 27 mars 2014, les règles de la location en meublé sont majoritairement calquées sur celles de la location non meublée. Il en va ainsi, notamment, des dispositions relatives à l’état des lieux, à la décence du logement, aux diagnostics techniques, aux obligations des bailleurs et des locataires, à l’encadrement de l’évolution des loyers, à la protection des locataires âgés, ainsi qu’à la quittance et aux modalités de restitution du dépôt de garantie. Cependant, quelques règles restent spécifiques à la location meublée. Elles concernent la durée du bail, l’inventaire du mobilier, le montant du dépôt de garantie (cf page 15), le renouvellement du bail, le congé et les modalités de récupération des charges locatives.
LE CONTRAT DE LOCATION MEUBLÉE
Un certain nombre de clauses doivent obligatoirement apparaître au contrat de location meublée (décret n°2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale). Voici les plus importantes :
• Le nom ou la dénomination du propriétaire bailleur, son domicile ou siège social
• Le nom ou la dénomination du locataire
• La surface habitable du logement
• Si le logement est en copropriété, les tantièmes de charges générales du logement loué ainsi que ceux de ses éventuelles annexes
• Le montant du loyer hors charges, ses modalités de paiement et de révision
• Le loyer de référence et le loyer majoré de référence en € par m2 de surface habitable (pour un logement situé dans une zone soumise à encadrement des loyers)
• Le montant de la provision pour charges
• La liste des charges, réparations et taxes que le locataire devra payer
• Le montant et la date de versement du dernier loyer hors charges acquitté par le précédent locataire dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail
• La date de la prise d’effet et la durée du bail
• La description précise du logement (désignation des locaux et des équipements privatifs comme une cave, un parking)
• La liste des équipements communs à l’immeuble que vous pouvez utiliser (espaces verts, ascenseurs…)
• L’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication
• La nature et le montant des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou du dernier
renouvellement du bail
• La liste des éléments de mobilier d’un logement meublé**
• Le montant du dépôt de garantie
• L’obligation pour le locataire de souscrire une assurance habitation
• L’interdiction de sous-louer le logement sans autorisation préalable du propriétaire
CARACTÉRISTIQUES DU CONTRAT DE LOCATION MEUBLÉE
Contrat écrit obligatoire
Toute personne qui loue un logement meublé bénéficie d'un contrat écrit dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. Le contenu du contrat est réglementé.
Durée du contrat de bail
Le contrat est d'une durée d'un an si le meublé est la résidence principale du locataire. Cependant, lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois.
Non-renouvellement du contrat
Si le bailleur ne souhaite pas renouveler le contrat, il doit vous en informer en respectant un préavis de 3 mois.
Il doit motiver son congé :
• soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement,
• soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Congé donné par le locataire
Vous pouvez résilier le contrat à tout moment sous réserve d'un préavis d'1 mois.
Annexes au contrat de location
Le bailleur et le locataire doivent annexer au bail un état des lieux et un inventaire détaillé du mobilier, signés par les deux parties, les diagnostics obligatoires, et les extraits du règlement de copropriété concernant l’usage des lieux, ainsi que la notice d’information. L’état des lieux et l’inventaire sont établis par écrit d'un commun accord entre les parties à l'entrée et au départ du locataire. Si les parties décident de les faire établir par un professionnel,
il faut préciser qui assume le coût de son intervention.
Inventaire détaillé du mobilier
L'inventaire détaillé du mobilier doit décrire les meubles mis à la disposition du locataire par le bailleur et en décrire l'état. Il permet au bailleur de prouver que les meubles lui appartiennent, et au locataire d'exiger le bon état des meubles et des équipements fournis.
La loi Alur précise que le mobilier doit être « en nombre et en quantité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
L’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 liste le mobilier minimum obligatoire :
• literie comprenant couette ou couverture,
• dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher,
• plaques de cuisson,
• four ou four micro-ondes,
• réfrigérateur comportant au minimum un freezer,
• vaisselle nécessaire à la prise des repas,
• ustensiles de cuisine,
• table et sièges,
• étagères de rangement,
• luminaires,
• matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Charges locatives
Des provisions pour charges locatives peuvent être demandées au locataire. Elles seront dans ce cas réglementées pour leur régularisation selon les mêmes conditions qu’en location non meublée et à l’arrêté des comptes des dépenses réelles relatives au logement. Toutefois, les parties peuvent se mettre d’accord sur un forfait qui, lui, ne sera pas régularisable mais devra être proportionné aux dépenses de charges constatables.
OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE
Obligation de délivrer un logement décent
Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Mise en conformité du logement
Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité, sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.
Autres obligations du bailleur
Pour le reste, votre bailleur et vous-même convenez librement de vos obligations réciproques. En l'absence de précisions dans le bail, le bailleur est tenu :
• de mettre à votre disposition le logement, les équipements et les meubles qui s'y trouvent, en bon état d'usage et de réparation,
• de vous assurer la jouissance paisible du logement,
• de vous garantir des vices ou défauts qui empêcheraient d'utiliser le logement loué.
OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
Vous êtes responsable des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du
bail dans les locaux dont vous avez la jouissance exclusive, à moins de démontrer que ces dégradations sont dues à la force majeure, à la faute du bailleur ou d'une personne que vous n’avez pas introduite dans le logement.
Vous êtes obligé(e) de souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs.